Lagebericht

Espace Real Estate (Espace) kam dank ihres breit diversifizierten Portfolios und weiteren Verbesserungen im operativen Bereich gut durch die vergangenen Corona-geprägten Monate. Der Periodengewinn im ersten Semester 2020 stieg auf CHF 12.3 Mio. (Vorjahresperiode CHF 6.8 Mio.). Dieses Ergebnis ist positiv beeinflusst durch die Anpassung von Rückstellungen für latente Steuern in der Höhe von CHF 3.8 Mio. als Folge der Steuerreform im Kanton Solothurn. Ohne die Sondereffekte bei den Steuern stieg der Periodengewinn um rund 25 % gegenüber der Vorjahresperiode.

Periodengewinn

Periodengewinn von 12.3 Mio CHF im ersten Halbjahr 2020

Höherer Liegenschaftserfolg trotz Corona-Unterstützungsmassnahmen

Im ersten Halbjahr 2020 flossen die Mieteinnahmen der im Vorjahr fertiggestellten 171 Wohnungen sowie die Mieterlöse des neuen Schaffner Hauptsitzes in das Ergebnis ein. Die Überbauungen «Volaare» in Zuchwil, «Visavie» in Biel und der Schaffner Hauptsitz in Luterbach sind vollvermietet. Die zweite Etappe der Überbauung «Les Amis» in Biel befindet sich noch in der Erstvermietung. Derzeit sind ca. 80 % der Wohnungen vermietet. Die Erlöse aus Vermietung stiegen trotz «Corona» auf CHF 16.8 Mio. (Vorjahresperiode CHF 15.7 Mio.).

Mieterträge nach Nutzung

Mieterträge nach Nutzung HJB 2020

Espace unterstützte unmittelbar nach dem Lockdown proaktiv die betroffenen Geschäftsmieterinnen und -mieter mit situationsgerechten Massnahmen. Diese Unterstützung führte dazu, dass die effektiven Mieteinnahmen per 30. Juni 2020 gegenüber dem vertraglich geschuldeten Betrag tiefer ausfielen. Die erwarteten Mietausfälle durch Corona werden derzeit auf CHF 0.7 Mio. geschätzt und wurden entsprechend in den Halbjahreszahlen 2020 berücksichtigt.

Die Verjüngung des Portfolios und die damit einhergehende Qualitätssteigerung wirkten sich positiv auf den Liegenschaftsaufwand aus. Insgesamt lag der Liegenschaftserfolg mit CHF 13.95 Mio. (+8.3 %) über dem Ergebnis des ersten Halbjahres 2019 (CHF 12.88 Mio.).

Veränderungen im Portfolio

Reduzierte Leerstände

Der Leerstand der Renditeliegenschaften sank auf 5.85 %. Der Prozentsatz beinhaltet auch die leerstehenden Räumlichkeiten während der Gesamtsanierung der Liegenschaft Zuchwilerstrasse 41/43, Solothurn. Für einen grossen Teil der sich im Umbau befindlichen Dienstleistungsflächen direkt am Bahnhof Solothurn konnten bereits neue Mietverträge abgeschlossen werden.

Die steigende Nachfrage nach nachhaltigen Wohnformen und günstigem Wohnraum wird in den zukünftigen Bauprojekten aufgegriffen.

Erfreulicher Neubewertungserfolg

Der Erfolg aus Neubewertung belief sich auf erfreuliche CHF 1.02 Mio. (CHF 0.48 Mio.). Das Immobilienportfolio von Espace konnte dank seiner Diversifikation und der vor Jahren eingeschlagenen Strategie, den Wohnanteil zu erhöhen, Marktkorrekturen im Bereich der Geschäftsliegenschaften absorbieren. In der Berichtsperiode tätigte das Unternehmen keine Zukäufe. Verkauft wurden nicht strategiekonforme Stockwerkeigentumsanteile in Solothurn.

Der Marktwert des Immobilienportfolios stieg im ersten Halbjahr 2020 auf CHF 702.6 Mio. (31.12.2019: CHF 700.3 Mio.).

Fälligkeiten der langfristigen Mietverträge in TCHF

Gefüllte Projektpipeline

In der aktuellen Projektpipeline befinden sich Investitionen in Renditeliegenschaften hauptsächlich im Segment Wohnen im Umfang von rund CHF 80.0 Mio. Alle Entwicklungsprojekte sind auf die gesellschaftlichen Veränderungen und die Entwicklung am Immobilienmarkt ausgerichtet. Beispielsweise wird die Nachfrage nach Kleinwohnungen (Microappartments), intelligente Sharing-Konzepte oder ressourceneffiziente und nachhaltige Wohnformen aufgenommen. Besonderes Augenmerk liegt auf der steigenden Nachfrage nach günstigem Wohnraum.

Zusammensetzung Leerstandsquote

Zusätzliches Ertragspotential aus der Sonne

Im letzten Jahr wurden sieben Espace-Gebäude im Rahmen eines Zusammenschlusses zum Eigenverbrauch (ZEV) mit Photovoltaikanlagen ausgestattet, welche rund 190’000 Kilowattstunden Ökostrom pro Jahr erzeugen und den Ausstoss von ca. 34 Tonnen CO2 pro Jahr vermeiden.

Die Investitionen in Solaranlagen werden zu einer valablen Anlagealternative für Espace. Im ersten Halbjahr 2020 trugen die laufenden Anlagen positiv zum Betriebsertrag bei und erwirtschafteten eine Rendite im Zielbereich von Espace. Diese erfreuliche Entwicklung bestärkt uns, den eingeschlagen Kurs weiterzuführen und das zusätzliche Ertragspotential der Sonne auch zu Gunsten unserer Mieter noch verstärkter zu nutzen. Weitere Investitionen in Solaranlagen auf den Gebäudedächern von Espace sind in der Planung.

Verzinsung Fremdfinanzierung

Durchschnittliche Verzinsung Fremdfinanzierung im ersten Halbjahr 2020: 1.57 %

Komfortable Finanz- und Vermögenslage

Espace verfügt mit einer Eigenkapitalquote von 43.42 % per 30. Juni 2020 (31.12.2019: 43.22 %) über eine weiterhin solide Eigenkapitalbasis. Die Finanzverbindlichkeiten der Gesellschaft bestehen aus grundpfandgesicherten Finanzierungen in der Höhe von CHF 372.7 Mio. Die Belehnungsgrenze auf Stufe Gesamtportfolio liegt dadurch deutlich unter 65 %. Der durchschnittliche Zinssatz für die Finanzverbindlichkeiten konnte gegenüber dem Vorjahr erneut gesenkt werden und belief sich im ersten Halbjahr 2020 auf 1.57 % gegenüber 1.74 % im Jahr 2019. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten lag mit 5.39 Jahren ausserdem höher als im Vorjahr (5.09 Jahre).

Zinsbindung der Fremdfinanzierungen in TCHF

Entwicklung der Espace-Aktie

Der bezahlte Kurs per 31.12.2019 betrug CHF 170.00. Aufgrund der Corona-Krise sank er im ersten Halbjahr 2020 temporär deutlich. Inzwischen erholte er sich wieder und erreichte per 30. Juni 2020 CHF 160.00. Das Eigenkapital pro Aktie betrug am 30. Juni 2020 CHF 161.99.

Eigenkapital pro Aktie und Aktienkurs

Mit erfolgter Veränderung im Verwaltungsrat in die Zukunft

Die Aktionärinnen und Aktionäre wählten an der ordentlichen Generalversammlung vom 15. Mai 2020 Christoph Arpagaus (1966) neu in den Verwaltungsrat. Er folgte auf Theodor F. Kocher (1954), der nach langjährigem und sehr erfolgreichem Wirken für Espace sich nicht mehr zur Wiederwahl stellte. Der Verwaltungsrat dankt Herrn Kocher ganz herzlich für seinen grossen Einsatz für das Unternehmen und wünscht ihm für die Zukunft nur das Beste. Auf die Zusammenarbeit mit dem neuen Kollegen im Verwaltungsrat freuen wir uns sehr.

Aktionärsstruktur

Ausblick und Dank

Die Corona-Pandemie und die Massnahmen zu ihrer Eindämmung haben im Ausland und in der Schweiz die gesamten Wirtschaftsaktivitäten einbrechen lassen. Inzwischen erholt sich die Wirtschaft allmählich wieder, aber die Unsicherheit bei Konsumenten und Unternehmen bleibt gross. Alle Auswirkungen der Corona-Krise dürften frühestens im laufenden oder nächsten Quartal sichtbar werden. Wir sind dennoch überzeugt, dass Immobilien als Anlageklasse interessant bleiben und Espace robust durch die Krise gehen wird.

Die vor Jahren eingeschlagene Strategie, den Wohnanteil zu erhöhen und Risiken zu diversifizieren, die schlanken Kostenstrukturen und die gute Finanzlage von Espace sind die Stützen in diesem anspruchsvollen wirtschaftlichen Umfeld. Eine kundenorientierte Bewirtschaftung, ein aktives Portfoliomanagement und die Innovationskraft von Espace tragen weiter zur Stärkung des Unternehmenserfolgs bei. Wir erwarten ein solides Jahresergebnis 2020, vorausgesetzt, die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verschlechtern sich nicht.

Ein besonderer Dank geht an unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Ihr Engagement in diesem herausfordernden Halbjahr war beeindruckend. Auch unseren Mieterinnen und Mietern und Ihnen, sehr geschätzte Aktionärinnen und Aktionäre, gebührt ein grosser Dank für die partnerschaftliche Zusammenarbeit und das grosse Vertrauen in Espace.

Geografische Präsenz (nach Marktwert)