Lagebericht

Die Espace Real Estate Holding AG (Espace) erzielte 2016 ein erfreuliches Jahresergebnis. Der Gewinn vor Steuern stieg um 25% von CHF 11.9 Mio. auf CHF 14.8 Mio., und der Periodengewinn nach Steuern sank um 4.8% von CHF 12.3 Mio. auf CHF 11.8 Mio. Diese abweichende Entwicklung liegt alleine in der ausserordentlichen Auflösung von Rückstellungen für Steuern im Vorjahr begründet. Die ordentliche Steuer 2016 beträgt CHF 3.1 Mio. Im Vorjahr konnte dagegen ein einmaliger Steuerertrag von CHF 0.4 Mio. verbucht werden. Der Verwaltungsrat beantragt an der Generalversammlung die Ausschüttung einer unveränderten Dividende aus den Kapitaleinlagereserven von CHF 4.50 pro Aktie. Die Dividende wird verrechnungssteuerfrei und für Privatpersonen mit Wohnsitz in der Schweiz einkommenssteuerfrei ausgeschüttet.

Gewinn vor Steuern

Gewinn vor Steuern GB16

Erreichte Stärkung des Wohnanteils

Espace verkaufte im Jahr 2016 drei grösstenteils gewerblich genutzte Liegenschaften, eine ältere Wohnliegenschaft und eine kleinere Baulandparzelle im Gesamtwert von CHF 26.6 Mio. Ausgebaut wurde das Portfolio durch die Fertigstellung und Vollvermietung der ersten Etappe der neuen Überbauung «Volaare» in Zuchwil (32 Wohnungen). In die Neubauten «Les Amis» am Narzissenweg in Biel (36 Wohnungen) sind gegen Ende Jahr die ersten Mieter eingezogen. Die Sanierung der insgesamt 154 Wohnungen am Amselweg 1, 3, 5 und Drosselweg 40 in Zuchwil ist weit fortgeschritten. 120 Wohnungen sind bereits neu vermietet. In Neubauten und Sanierungen wurden CHF 23.4 Mio. investiert. Der Marktwert der Immobilien blieb mit CHF 624.2 Mio. (–0.2%) praktisch unverändert.

Immobilienportfolio

Geplanter Ausbau des Portfolios

Durch die vor Jahren eingeleitete Entwicklung hat sich der Anteil der Wohnliegenschaften am Marktwert der Renditeliegenschaften innerhalb von vier Jahren von 23.5% auf 34.0% erhöht. Espace will diese Strategie konsequent fortsetzen, damit Risiken reduziert und nachhaltige Gewinne erzielt werden können. In vielen Gemeinden ist heute der Wohnungsmarkt weitgehend gesättigt. Neue Angebote, die auf ein vor Ort nicht verfügbares Segment, beispielsweise Trendwohnungen für Junge, Wohnen mit Dienstleistungen für altere Personen oder preiswerte Kleinwohnungen ausgerichtet sind, erzielen nach wie vor ansprechende Renditen.

Veränderung im Portfolio

Veränderung im Portfolio 2016

Erfreuliche Projektfortschritte

Espace verfügt über etliche Standorte, an denen Neubauten erfolgreich vermarktet werden können. Derzeit sind die zweite Etappe der Wohnsiedlung «Les Amis» am Narzissenweg in Biel (36 Wohnungen) und die Überbauung «Espace Birse» in Valbirse (52 Wohnungen) im Bau. Die Sanierung der verbleibenden 34 Wohnungen in Zuchwil wird Ende 2017 abgeschlossen sein.

Der Bau des Projektes «Schwanengasse» Baufeld B in Biel (65 Wohnungen und 325 m2 Dienstleistungsfläche) beginnt in den nächsten Wochen. Die Baueingabe für zwei weitere Etappen der Überbauung «Volaare» ist in Vorbereitung. Das Projekt «Hasenmatt» in Grenchen wird derzeit den veränderten Marktgegebenheiten angepasst.

Geplante Investitionen

Geplante Investitionen GB16

Höherer Liegenschaftserfolg

Die Mietzinsen standen 2016 generell unter Druck. Die Erst- und Neuvermietungen ergaben trotzdem einen um CHF 1.0 Mio. (+3.2%) höheren Erlös. Die wegen der Neuvermietungen notwendigen Renovationen und Sanierungen liessen allerdings auch den Liegenschaftsaufwand um CHF 0.3 Mio. (+5.3%) ansteigen. Der gesamthaft resultierende Liegenschaftserfolg betrug CHF 25.3 Mio.; das beste Ergebnis der letzten fünf Jahre.

Liegenschaftserfolg

Sinkende Leerstände

Espace wendet eine ausgesprochen strenge Darstellung der Leerstände an. Der Leerstand der Renditeliegenschaften ist von 13.7% auf 10.1% gesunken und ist damit auf den ersten Blick immer noch recht hoch. Diese Zahl enthält aber auch alle Leerstände, welche aus der Entwicklung (Erstvermietung, Sanierung, Verkaufsabsicht) entstanden. Der nebenstehenden Tabelle sind die Herkunft und die Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr zu entnehmen. Dank vielfältiger Anstrengungen der letzten Jahre konnte im 2016 der Leerstand aus nicht erzielten Neuvermietungen auf ein Niveau unter 4% gesenkt werden. Die Vermietung auch dieser Flächen beinhaltet weiterhin ein Ertragssteigerungspotenzial.

Leerstand der Renditeliegenschaften

Starkes Eigenkapital

Die im Frühjahr 2016 durchgeführte Kapitalerhöhung wurde zu 100% gezeichnet. Daraus flossen Espace Eigenmittel in Höhe von CHF 24.9 Mio. zu. Zusammen mit dem Jahresgewinn beträgt das Eigenkapital Ende 2016 nach Auszahlung der Dividende im Mai 2016 CHF 294.4 Mio. beziehungsweise CHF 152.69 pro Aktie (–1.4%). Die Eigenkapitalquote erhöhte sich auf komfortable 44.8%, und die Eigenkapitalrendite vor Steuern stieg auf 5.3%. Damit verfügt Espace über eine sehr starke Finanzlage und ist gut ausgestattet, den Immobilienbestand weiter zu verjüngen und auszubauen.

Das tiefe Zinsniveau erlaubte, neue langfristige Finanzierungen zu günstigen Konditionen abzuschliessen. Zusätzlich gingen die Finanzverbindlichkeiten um CHF 18.8 Mio. zurück. Ende 2016 betrug die mittlere Finanzierungsdauer 5 Jahre und 2 Monate und die durchschnittliche Zinsbelastung 2.44%.

Fälligkeiten der Finanzverbindlichkeiten

Attraktive Kapitaleinlagereserven

Von den neuen Mitteln aus der Kapitalerhöhung konnten CHF 22.8 Mio. den Kapitaleinlagereserven zugewiesen werden. Per Ende 2016 betrugen diese CHF 122.7 Mio. beziehungsweise CHF 63.63 pro Aktie. Damit kann das Dividendenbetreffnis voraussichtlich während mehr als 10 Jahren verrechnugnssteuerfrei und für Privatpersonen mit Wohnsitz in der Schweiz einkommenssteuerfrei ausbezahlt werden.

Kapitaleinlagereserven

Kapitaleinlagereserven GB16

Performance der Espace-Aktie

Bei der Kapitalerhöhung im Mai 2016 wurden die neuen Aktien zu einem attraktiven Ausgabepreis von CHF 118.00 angeboten. Während der Kapitalerhöhung stiegen die Nachfrage nach Bezugsrechten und Espace-Aktien und damit der Kurs beider Effekten vorübergehend stark an. Das Bezugsrecht wurde rege und zu einem verhältnismässig hohen durchschnittlichen Kurs von CHF 3.07 gehandelt.

Eigenkapital pro Aktie

Nach Auszahlung der Dividende glitt der Kurs schrittweise wieder zurück. Im Vergleich zum Ende des Vorjahres sank der Kurs um CHF 2.00 auf CHF 147.00 pro Aktie. Unter Einbezug der Dividende und des durchschnittlich bezahlten Kurses für das Bezugsrecht beträgt die Jahresperformance 3.7%.

Aktienkurs (2010 – 2016)

Ausblick – Weiterführung der Strategie

Die internationale Wettbewerbsfähigkeit der Schweiz beginnt sich trotz der Frankenstärke zu erholen, und erste Anzeichen einer konjunkturellen Trendwende sind erkennbar. Die Nachfrage nach industriellen und gewerblichen Mietflächen verharrt aber weiterhin auf tiefem Niveau.

Im Gegensatz dazu verursachen die niedrigen Geldzinsen bei den meisten Finanzinvestoren einen Anlagenotstand. Darunter leiden ganz besonders Pensionskassen, welche gesetzliche und vertragliche Renten- und Verzinsungspflichten zu erfüllen haben. Es ist daher verständlich, dass solche Investoren vermehrt in Immobilien investieren, um sichere Erträge und Anlagen mit stabileren Werten zu tätigen.

Aktionärsstruktur

Insbesondere für vermietete Wohnliegenschaften werden nach wie vor hohe Preise bezahlt und zu tiefe Bruttorenditen in Kauf genommen, obwohl mehr neue Wohnungen entstehen als nachgefragt werden und die Mietpreise zunehmend unter Druck geraten. In einigen Regionen stieg der Leerwohnungsbestand deutlich über 2%.

Der Mietzinsdruck bei gewerblichen und industriellen Mietflächen ist auch bei Espace spürbar. Die Wohnungen konnten dagegen bis heute gut vermietet werden, wobei eine Nachfragetendenz nach kleineren und preisgünstigeren Wohnungen feststellbar ist. Diese Nachfrage kann mit den angestossenen Projekten befriedigt werden.

Espace investiert nur an Standorten, wo eine konkrete Nachfrage besteht und achtet sorgfältig darauf, dass die Angebote auf die gesuchten Marktsegmente abgestimmt sind. Das ermöglicht Espace, die eingeschlagene Strategie zur Verjüngung des Immobilienbestandes und zur Erhöhung des Wohnanteils erfolgreich weiterzuführen.

Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung gehen aus heutiger Sicht davon aus, die bisherige Dividendenpolitik weiterführen zu können. Sie danken den Aktionären für das Vertrauen, den Geschäftspartnern und den Mietern für die gute Zusammenarbeit sowie dem Espace-Team für den tatkräftigen Einsatz.

Geografische Präsenz

Geografische Präsenz - GB16