Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre

Die Espace Real Estate Holding AG (Espace) kann über ein solides Ergebnis im ersten Halbjahr 2016 berichten. Die Erlöse aus Vermietung von Liegenschaften wurden um 2.1 % auf CHF 15.9 Mio. gesteigert. Der Leerstand ist gesunken. Der Liegenschaftserfolg blieb trotz eines herausfordernden Umfelds mit CHF 12.6 Mio. praktisch unverändert. Der mit der Vorjahresperiode nicht vergleichbare Gewinn beträgt CHF 4.7 Mio. Der Gewinn in der Vergleichsperiode 2015 war deutlich höher, insbesondere, weil nicht mehr benötigte Steuerrückstellungen erfolgswirksam aufgelöst wurden.

Espace gibt sich ein neues Erscheinungsbild

Das bisherige Erscheinungsbild hat sich während mehr als 10 Jahren bewährt. In diesem Zeitraum hat sich allerdings in der visuellen Online-Darstellung viel getan, und ein Firmenauftritt sollte den sich verändernden Bedürfnissen gerecht werden. Espace hat sich daher für ein neues Erscheinungsbild entschieden.

Bei dieser Gelegenheit hat Espace auch das Publikationskonzept überarbeitet. Eine grosse Menge von Drucksachen landet heutzutage direkt im Altpapier. Geschäfts- und Halbjahresbericht werden künftig – wie bereits von einer Vielzahl börsenkotierter Unternehmen praktiziert – nur noch online veröffentlicht. Eine gedruckte Fassung kann selbstverständlich jederzeit angefordert werden.

Deutliche Fortschritte zur Verjüngung des Immobilienportfolios

Durch Neubauten und Sanierungen erhöhte sich der Marktwert des Immobilienportfolios um 1.1 % auf CHF 632.6 Mio. Im Sinne der strategischen Ziele erreichte Espace auch strukturelle Verbesserungen in der Zusammensetzung des Portfolios. In den letzten fünf Jahren steigerte sich zum Beispiel der Anteil des Marktwertes der Wohnliegenschaften von 22.5 % auf 33.8 %.

Die erste Etappe der Neuüberbauung «Volaare» am Amselweg 45B und 47B in Zuchwil mit 31 Wohnungen wurde fertiggestellt und ist bereits voll vermietet. Ebenfalls in Zuchwil wurde die vollständige Innensanierung und Neuvermietung von 74 Wohnungen am Amselweg 1 und Drosselweg 40 abgeschlossen. Die Bauarbeiten für die Innensanierung der 80 Wohnungen am Amselweg 3 und 5 haben begonnen.

An der Ostringstrasse 10 in Oensingen ist die Teilsanierung der Liegenschaft voll im Gang, damit die langjährige Ankermieterin, die Medifilm AG (eine Unternehmung der Galenica Gruppe), Anfang 2017 neue, betrieblich und energetisch effizientere und grössere Räume beziehen kann.

In der Gemeinde Valbirse BE begannen der Aushub und die Bauarbeiten für die Wohnüberbauung «Espace Birse» mit insgesamt 53 Mietwohnungen. Davon werden 28 Einheiten als Wohnungen mit Service angeboten.

Im Zusammenhang mit der Ansiedlung der Hüsler Nest AG in Grenchen wurde die Liegenschaft an der Flughafenstrasse 45 verkauft, ebenso eine für Espace strategisch nicht interessante Baulandparzelle (1’741 m2) an der Calvinstrasse in Grenchen.

Höhere Erlöse aus Vermietung, tiefere Leerstände

Espace nahm im ersten Halbjahr 2016 Ertragsausfälle zwecks Bereinigung und Verjüngung des Portfolios in Kauf. Erfreulicherweise wurden diese insbesondere durch die Vermietung von neuen und sanierten Wohnungen kompensiert, sodass sich die Erlöse aus Vermietung von Liegenschaften um 2.1 % verbesserten.

Insgesamt zeigt die Leerstandsituation daher das folgende Bild: Der Gesamtleerstand beträgt 10.79 % der Sollmieterträge. Davon betreffen 7.37 % Flächen, die infolge Erstvermietungen, Sanierungen oder in für den Verkauf bestimmten Liegenschaften ganz oder teilweise nicht vermietet waren.

Starke Finanzen, Senkung des Finanz­aufwandes

Zur Unterstützung der Wachstumsstrategie und zur Erhaltung einer soliden Eigenfinanzierung hat Espace im Rahmen einer Kapitalerhöhung mit gehandeltem Bezugsrecht die Zeichnung von 214’589 neuen Aktien angeboten. Die am 1. April 2016 im Aktienbuch eingetragenen Aktionäre konnten mit je 8 Bezugsrechten zum Preis von CHF 118.00 eine neue Aktie beziehen oder ihr Bezugsrecht verkaufen. Die neuen Aktien wurden zu 100 % gezeichnet. Der Gesellschaft sind durch die Transaktion CHF 25.3 Mio. neue Mittel zugeflossen. Der bezahlte Durchschnittskurs des Bezugsrechtes betrug erfreuliche CHF 3.07.

Aufgrund der zu 100 % gezeichneten Kapital­erhöhung und des Halbjahresgewinns wuchs das Eigenkapital auf CHF 287.3 Mio. Das entspricht einem Eigenkapital pro Aktie von CHF 149.05. Die Eigen­kapitalquote beträgt neu komfortable 43.4 % und der Anlagedeckungsgrad 44.9 %. Diese starke Finanzlage ist eine gute Basis für die nachhaltig profitable Weiterentwicklung des Immobilienportfolios und den Abschluss kostengünstiger und effizienter Refinanzierungen in der Zukunft.

Die Refinanzierungen zu günstigeren Konditionen erlaubten, den Finanzaufwand um 7.2 % zu senken. Bei einer mittleren Fälligkeit der Finanzverbindlichkeiten von 5 Jahren und 7 Monaten betrug die durchschnittliche Verzinsung 2.42 %.

Erhöhung der Kapitaleinlagereserven

Von den neuen Mitteln aus der Kapitalerhöhung konnten CHF 22.8 Mio. den Kapitaleinlagereserven zugewiesen werden. Nach der zwischenzeitlichen Auszahlung der Dividende betragen die Kapitaleinlagereserven per 30. Juni 2016 CHF 122.7 Mio. Das entspricht CHF 63.64 pro Aktie. Sie stehen für die Ausschüttung verrechnungssteuerfreier und für Privatpersonen mit Wohnsitz in der Schweiz einkommenssteuerfreier Dividenden zur Verfügung.

Der Kurs der Espace-Aktie ging nach der Gewährung eines Bezugsrechtes und der Auszahlung der Dividende von CHF 4.50 von CHF 149.00 auf CHF 145.00 zurück. Die Performance der Espace Aktie betrug 2.4 %.

Ausblick

Die international verschärfte Wettbewerbsfähigkeit der Schweizer Wirtschaft verursacht bei der Export­industrie und ihren Zulieferbetrieben Ertragsrückgänge, was die Investitionsbereitschaft spürbar belastet. Andererseits begünstigt das tiefe Zinsniveau Investitionen in Anlageobjekte mit Wohnnutzungen. Die tieferen Renditeerwartungen der Investoren bewirken, dass für Wohnimmobilien hohe Preise bezahlt werden. Zudem entsteht durch die Ausweitung des Wohnungsangebots Druck auf die Mietpreise und das Risiko, dass Leerstände entstehen, nimmt zu.

Obwohl Espace nur an Mikrolagen investiert, wo eine konkrete Nachfrage besteht, kann sich Espace dem Preiswettbewerb nicht ganz entziehen. Die Vermietung von Gewerbe-, Industrie- und Büroflächen wird bis auf Weiteres erschwert bleiben. Demgegenüber lässt sich zeitgemässer Wohnraum zu marktgerechten Preisen nach wie vor gut vermieten. Die von Espace vor Jahren eingeschlagene Strategie, das Portfolio zu verjüngen, erhöht im gegenwärtigen Markt die Wettbewerbsfähigkeit unserer Angebote.

Aus heutiger Sicht gehen der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung davon aus, die bisherige Dividendenpolitik auch in einem härter werdenden Umfeld weiterführen zu können. Sie danken den Aktionären für das Vertrauen, den Geschäftspartnern und Mietern für die Zusammenarbeit und dem Espace-­Team für den Einsatz.

gez. Dr. Christoph M. Müller
Präsident des Verwaltungsrates

gez. Theodor F. Kocher
Vorsitzender der Geschäftsleitung