Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre

Wir freuen uns, Ihnen die sehr positiven Entwicklungen bei der Espace Real Estate Holding AG (Espace) präsentieren zu können, die durch kontinuierlichen Fortschritt, strategische Ausrichtung und stetiges, profitables Wachstum geprägt sind.

Im Geschäftsjahr 2023 erzielte Espace wiederum ein sehr erfreuliches Ergebnis. Der operative Periodengewinn (Gewinn exkl. Neubewertungen und Erfolg aus Verkauf von Liegenschaften) lag bei 19,4 Millionen Franken, eine Steigerung um 6,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (18,2 Millionen Franken). Der Periodengewinn inklusive Neubewertungen und Erfolg aus Verkauf betrug 19,6 Millionen Franken (Vorjahr: 21,4 Millionen Franken).

Im operativen Kerngeschäft konnte Espace markant zulegen und erwirtschaftete im Berichtsjahr zusätzliche Mieterträge im Umfang von 2,2 Millionen Franken. Die Erlöse aus Vermietung stiegen auf 37,9 Millionen Franken (Vorjahr: 35,6 Millionen Franken) und die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften sank auf 3,6 Prozent (Vorjahr: 3,9 Prozent).

Durch Optimierung unserer betrieblichen Abläufe, insbesondere durch effektives Kostenmanagement und die fortwährende Anpassung der Mietpreise an die dynamische Marktsituation, verzeichneten wir einen Anstieg des Erfolgs aus der Vermietung von Liegenschaften auf 32,0 Millionen Franken (Vorjahr: 30,2 Millionen Franken).

Resilientes Geschäftsmodell und Nachhaltigkeitsstrategie

Die Dividendenfähigkeit eines Unternehmens wird auf Grundlage des operativen Gewinns beurteilt. Entsprechend liegt unser Hauptaugenmerk auf der Sicherung der Cashflow-Stabilität und der langfristigen kontinuierlichen Ertragsgenerierung. Diese Strategie betont unser Bestreben, nicht kurzfristige Bewertungsgewinne zu verfolgen, sondern vielmehr eine nachhaltige Grundlage für langfristigen wirtschaftlichen Erfolg zu schaffen.

Durch kontinuierliche Verbesserung der Prozesse steigern wir die Effizienz und Ertragskraft und sichern uns damit langfristige Wettbewerbsvorteile. Nachhaltigkeit und Resilienz sind eng miteinander verbunden, da beide Konzepte eine langfristige Perspektive und Anpassungsfähigkeit an Veränderungen fördern. Eine ganzheitliche Betrachtungsweise, die ökologische, soziale und wirtschaftliche Aspekte berücksichtigt, steht im Zentrum unserer Unternehmensstrategie. Besonders konsequent wurde diese Strategie im Berichtsjahr beim Sanierungsprojekt Amselweg 43 / Lerchenweg 26 in Zuchwil umgesetzt. Das umfassend sanierte Gebäude wurde mit dem «Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz» (SNBS) «Gold» zertifiziert.

Historische Wurzeln, Erfolge und Visionen im Rückblick auf 2023

Espace entstand historisch aus den Vereinigten Drahtwerken AG in Biel, einst ein zentrales Element der Schweizer Drahtindustrie. Im Jahr 2001 wurde deren Firmenareal Teil von Espace. Die fortwährende Umgestaltung des ehemaligen Fabrikareals über die letzten 20 Jahre zum innovativen Wohnquartier «Visavie» mit gesamthaft 190 Wohnungen unterstreicht das anhaltende Engagement von Espace für nachhaltiges Wohnen und eine zukunftsorientierte Stadtentwicklung. Der Baubeginn der letzten Etappe mit 76 Wohnungen und einer Pflegestation mit 13 Zimmern im vergangenen Jahr markiert einen weiteren Meilenstein in der kontinuierlichen Entwicklung dieses Areals. Die Wohnungen werden im Herbst 2025 den neuen Mieterinnen und Mieter übergeben.

Die gleiche Ausrichtung verfolgt Espace mit der Liegenschaftsentwicklung auf dem Aebiareal in Burgdorf. Hier entsteht ein zeitgemässes, nachhaltiges Stadtquartier für Burgdorf, inspiriert von Johann Ulrich Aebi, einem begnadeten Erfinder und Landwirt, der auf dem Areal Landmaschinen produzierte. Im Einklang mit dem Namensgeber entstand auf dem Grundstück von Espace einmal mehr Visionäres: Das kürzlich fertiggestellte Gebäude von Espace auf dem Aebiareal beherbergt nicht nur innovative Wohnräume, die sich ideal für Pendlerinnen und Pendler eignen, sondern auch eine Hausarztpraxis, eine Fachpraxis für Dermatologie mit plastischer und ästhetischer Chirurgie sowie das alterspsychiatrische Ambulatorium der Spital Emmental AG.

Die Grundlage für ein weiteres Neubauprojekt von Espace wurde mit dem Erhalt der Baugenehmigung für das Projekt «Hasenmatt» in Grenchen geschaffen. Der Baubeginn für gesamthaft 41 Wohnungen ist für Mitte Mai 2024 vorgesehen. Die Wohnungen werden Ende 2025 an die Mieterschaft übergeben.

Portfolioverjüngung

Das Portfolio von Espace wurde in den letzten Jahren aufgrund umfangreicher Sanierungsprojekte stark verjüngt. Dazu gehört auch das Sanierungsprojekt Amselweg 43 / Lerchenweg 26 in Zuchwil mit 73 Wohnungen. Die erste Etappe der Sanierung konnte im Herbst 2023 erfolgreich abgeschlossen werden. 41 renovierte Wohnungen wurden an die Mieterinnen und Mieter übergeben. Die zweite Etappe mit 32 Wohnungen begann gleich im Anschluss und wird voraussichtlich im Frühling 2025 fertiggestellt. Auch bei den kommerziell genutzten Liegenschaften wurden im vergangenen Jahr Erfolge verbucht. Unter anderem konnten verschiedene Gewerbeflächen in der Liegenschaft Cube116 in Biel und am Bahnhof Solothurn Süd (Zuchwilerstrasse 41/43) vermietet werden.

Das Wachstum im Portfolio war nicht nur auf Investitionen in Neubau- und Sanierungsprojekte zurückzuführen. Auch wurden Opportunitäten auf dem Transaktionsmarkt laufend geprüft. Im Berichtsjahr konnte eine Immobiliengesellschaft (Kofmehl AG) erfolgreich akquiriert werden. Das Portfolio wurde dadurch um ein Ärztehaus in Subingen, ein Mehrfamilienhaus in Oensingen und eine Wohnbau-Landreserve in Subingen erweitert.

Solide Finanzierungsstruktur

Der Finanzaufwand erhöhte sich im Berichtsjahr als Folge der angestiegenen Finanzierungskosten und des höheren durchschnittlichen Kreditbestandes auf 5,7 Millionen Franken (Vorjahr: 5,4 Millionen Franken). Trotz der markant höheren Leitzinsen stieg der durchschnittliche kapitalgewichtete Zinssatz von Espace nur marginal auf 1,24 Prozent (Vorjahr: 1,21 Prozent) und die durchschnittliche kapitalgewichtete Zinsbindung der Fremdfinanzierungen verlängerte sich sogar leicht auf 4,8 Jahre (Vorjahr: 4,7 Jahre). Die vorausschauende und bewährte Finanzierungsstrategie der mittel- bis langfristigen Zinsbindung und gleichmässigen Verteilung der Zinsfälligkeiten werden wir konsequent fortsetzen. Dadurch können starke Veränderungen im Zinsumfeld abgefedert werden und der Einfluss auf den Finanzaufwand bleibt im kontrollierbaren Rahmen. Die Eigenkapitalquote 2023 betrug 47,0 Prozent (Vorjahr: 43,1 Prozent).

Espace führte im Berichtsjahr erfolgreich eine Kapitalerhöhung im Umfang von 36,6 Millionen Franken durch. Trotz der volatilen Marktbedingungen stiess die Transaktion bei den Anlegerinnen und Anlegern auf breite Unterstützung. Diese starke Akzeptanz unterstreicht die hohe Zustimmung für unser Geschäftsmodell und die konsequente Verankerung von Nachhaltigkeit in allen Aspekten unseres Unternehmens.

Neubewertung des Portfolios

Der Immobilienmarkt reagierte auf die Zinswende, die von der Schweizerischen Nationalbank in ihrer geldpolitischen Straffung ausgelöst wurde. Für Renditeimmobilien wurde im Negativzinsumfeld fast jeder Preis bezahlt. Mit den wieder positiven Leitzinsen müssen sich Immobilien wieder vermehrt gegen andere Anlagemöglichkeiten behaupten. Insofern entspricht die Preiskorrektur bei Renditeliegenschaften einer Rückkehr zum Normalzustand.

Das breit diversifizierte Portfolio und das umsichtige Portfoliomanagement von Espace trugen dazu bei, dass das Portfolio in der Summe gut aufgestellt ist. Insbesondere die Aufwertungsgewinne der Liegenschaften im Bau im Umfang von 5,9 Millionen Franken und die insgesamt stabilen Werte der Wohnimmobilien federten die zinsbedingten Korrekturen der Gewerbe- und Büroliegenschaften ab. Auf dem Bestandesportfolio resultierte eine Abwertung von 5,7 Millionen Franken oder 0,7 Prozent. In der Summe betrug der Erfolg aus Neubewertung 0,2 Millionen Franken (Vorjahr: 3,1 Millionen Franken). Der Wert des gesamten Immobilienportfolios per Ende 2023 betrug 820,0 Millionen Franken (Vorjahr: 781,8 Millionen Franken).

Ausblick

Die robusten Fundamentaldaten, wie sie durch das erfreuliche Jahresergebnis reflektiert werden, unterstreichen die operative Effizienz und finanzielle Stabilität von Espace. Unsere strategische Ausrichtung auf Cashflow-Stabilität, Nachhaltigkeit und kontinuierliche Entwicklung der Mitarbeitenden bildet das Rückgrat unseres robusten Geschäftsmodells. Die gesteigerten Erlöse aus Vermietung sowie die erfolgreich durchgeführte Kapitalerhöhung sind klare Indikatoren für das Vertrauen, das sowohl unsere Mieterschaft als auch Investoren in unsere Unternehmensvision setzen.

Espace erweist sich als sehr gut aufgestellt, um die sich bietenden Chancen an den Märkten zu ergreifen und gleichzeitig die Fähigkeit zu wahren, Risiken erfolgreich zu meistern. Diese solide Grundlage ermöglicht es uns, flexibel auf Marktanforderungen zu reagieren und unser Portfolio weiter zu optimieren. Entsprechend blicken wir zuversichtlich auf zukünftige Herausforderungen und Wachstumschancen, getragen von visionären Projekten und unternehmerischem Handeln.

An dieser Stelle möchten wir uns herzlich bei unseren Mitarbeitenden für ihr grosses und erfolgreiches Engagement bedanken. Und Ihnen, geschätzte Aktionärinnen und Aktionäre, Mieterinnen und Mieter sowie Geschäftspartner, danken wir für Ihr Interesse und das entgegengebrachte Vertrauen in unser Unternehmen.

Dr. Andreas Hauswirth
Präsident des Verwaltungsrats

Lars Egger
Vorsitzender der Geschäftsleitung