Die Espace Real Estate Holding AG (Espace) blickt auf ein sehr erfreuliches erstes Halbjahr 2019 zurück. Der Periodengewinn erreichte CHF 6.8 Mio., was einer Zunahme um CHF 1.2 Mio. oder 22.2% entspricht (H1 2018: CHF 5.6 Mio.). Die Leerstandsquote reduzierte sich um 1.21 PP auf 6.72% (7.93%). Für das Geschäftsjahr 2019 wird wiederum ein höherer Ertrag und Gewinn ohne Berücksichtigung von Erfolg aus Neubewertungen erwartet.

Höherer Liegenschaftserfolg

Die Erlöse aus Vermietungen blieben trotz Verkauf von Liegenschaften auf dem Niveau des Vorjahres. Einen Teil der Erlöse aus Vermietungen entfielen auf die Erstvermietungen der Überbauung «Les Amis» am Narzissenweg in Biel mit 36 Wohnungen und «Espace Birse» in der Gemeinde Valbirse mit 53 Wohnungen. Die Vermietungserfolge der neuen Überbauungen werden im zweiten Halbjahr merklich zu den Erlösen aus Vermietungen beitragen.

Der Liegenschaftsaufwand reduzierte sich gegenüber der Vergleichsperiode deutlich (–11.4%). Insgesamt lag der Liegenschaftserfolg mit CHF 12.9 Mio. über dem Ergebnis des Vorjahres (CHF 12.6 Mio.).

Gesteigerter EBIT

Espace erzielte im ersten Halbjahr 2019 ein betriebliches Ergebnis (EBIT) von CHF 12.0 Mio. (CHF 10.9 Mio.). Die Neubewertungen fielen mit CHF 0.5 Mio. (CHF –0.5 Mio.) höher aus als im Vorjahr. Ohne Neubewertungsgewinne resultierte ein EBIT von CHF 11.5 Mio. (11.4 Mio.).

Ausbau Immobilienportfolio, Verkauf von Grundstücken

In der Berichtsperiode wurden die fertiggestellte zweite Etappe der Überbauung «Les Amis» in Biel und die Überbauung «Espace Birse» in Valbirse in die Renditeliegenschaften überführt. Der Marktwert des Immobilienportfolios stieg um 2.25% auf CHF 686.9 Mio. (CHF 671.8 Mio.).

Ebenfalls zur Wertsteigerung trugen die sich im Bau befindenden Renditeliegenschaften bei:

• Neubau des Hauptsitzes der Schaffner Gruppe in Luterbach, welcher seit 1. September 2019 bezogen wurde.
• Bau der jeweils zweiten Etappen der Wohnsiedlungen «VOLAARE» in Zuchwil (83 Wohnungen) und der Überbauung «VISAVIE» in Biel (58 Wohnungen). Die Neubauten werden im zweiten Halbjahr fertiggestellt und den Mietern übergeben.

Die Erstvermietung dieser Wohnbauprojekte verläuft erfolgreich. Per 30. Juni 2019 waren über 60% der sich noch im Bau befindenden Wohnungen vermietet. Diese erfreuliche Entwicklung zeigt, dass die Produkte von Espace vom Markt nach wie vor gut aufgenommen werden. Insgesamt investierte Espace im ersten Halbjahr 2019 CHF 19.1 Mio. in Neubauprojekte. Verkauft wurden nicht strategiekonforme Grundstücke in der Stadt Grenchen (z. B. Bauland für Einfamilienhäuser).

Reduzierte Leerstände

Der Leerstand der Renditeliegenschaften sank auf 6.72% (7.93%). Der Prozentsatz beinhaltet auch leerstehende Räumlichkeiten vor Beginn einer Gesamtsanierung. In der Liegenschaft Zuchwilerstrasse 41/43 wurden die kommerziellen Flächen leer belassen, um diese bis Mitte 2020 zu sanieren und neu zu vermieten.

Starke Eigenkapitalquote und tieferer Finanzaufwand

Das Eigenkapital betrug per 30. Juni 2019 CHF 299.7 Mio. beziehungsweise CHF 155.20 pro Aktie. Die Eigenkapitalquote beträgt 42.1%. Die Eigenkapitalrendite nach Steuern betrug 4.54% (3.78%). Das tiefe Zinsniveau ermöglichte neue langfristige Finanzierungen zu günstigen Konditionen. Der Finanzaufwand reduzierte sich trotz höherem Fremdfinanzierungsvolumen um CHF 0.3 Mio. auf CHF 3.5 Mio. (CHF 3.8 Mio.).

Attraktive Kapitaleinlagereserven

Am 19. Mai 2019 haben die Schweizer Stimmberechtigten das Bundesgesetz über die Steuerreform (STAF) angenommen. Als Privataktionär von Espace ist die Annahme der Vorlage ein Vorteil gegenüber börsenkotierten Aktien. Da Espace nicht an der Börse kotiert ist, kann eine Ausschüttung aus den Kapitaleinlagereserven nach wie vor für Privatpersonen mit Wohnsitz in der Schweiz vollumfänglich steuerfrei erfolgen. Nach der zwischenzeitlichen Auszahlung der Dividende von CHF 4.75 pro Aktie im Mai betragen die Kapitaleinlagereserven per 30. Juni 2019 CHF 97.47 Mio. Das entspricht CHF 49.54 pro ausstehende Aktie.

Entwicklung der Espace-Aktie

Das Eigenkapital pro Aktie betrug am 30. Juni 2019 CHF 155.20. Der bezahlte Kurs stieg im ersten Halbjahr von CHF 138.00 auf CHF 153.00. Zusammen mit der Dividende ergibt dies eine Performance von 14.3%. Die Gesamtrendite der Espace-Aktie (inkl. Dividende) lag in der Berichtsperiode über dem Index der kotierten Immobilienaktien (13.9%; SXI Real Estate Shares Broad Index).

Ausblick

Das kräftige Wirtschaftswachstum des vergangenen Jahres hat inzwischen etwas nachgelassen.

Eine konjunkturelle Verlangsamung ist wahrnehmbar, und in den kommenden Monaten ist ein gedrosseltes Wachstum zu erwarten. Die Arbeitsmarktaussichten bleiben dennoch vorteilhaft und die Arbeitslosigkeit dürfte niedrig bleiben. Trotzdem dürfte der Privatkonsum nur moderat wachsen, da die schwache Reallohnentwicklung die Konsumentenstimmung belastet. Die im Vergleich zu den Vorjahren moderate Zuwanderung und die schwache Reallohnentwicklung wirkt sich dämpfend auf die Nachfrage nach Mietwohnungen aus.

Die Renditen von Bundesobligationen liegen erneut im negativen Bereich. In diesem Tiefzinsumfeld stehen die Immobilienanlagen trotz der gedrosselten Nachfrage weiterhin hoch in der Gunst der Anleger. Das heisst, die Ungleichgewichte am Immobilienmarkt bleiben bestehen. Das Angebot bezugsbereiter Mietwohnungen ist bereits deutlich höher als die zusätzliche Nachfrage, die durch die Zahl der neu gebildeten Haushalte entsteht. In Anbetracht der nach wie vor anhaltenden Bautätigkeit dürften sowohl das Angebot als auch die Leerstände nochmals anwachsen. Damit bleiben auch die Mieten unter Druck.

Damit in einem solchen Marktumfeld erfolgreich vermietet werden kann, muss das Produkt stimmen. Die gute Qualität und der sorgfältige Ausbaustandard der Wohnungen zu einem vernünftigen Preis stellen den Absatz der Produkte von Espace sicher. Den Herausforderungen am Immobilienmarkt begegnet Espace mit innovativen Konzepten und verstärkten Anstrengungen in der Vermarktung. Mit diesem Vorgehen sind wir zuversichtlich, dass auch im zweiten Halbjahr eine weitere Reduktion des Leerstandes der Renditeliegenschaften erwartet werden kann.

Das bestehende Liegenschaftsportfolio von Espace bietet zahlreiche Chancen für Wachstum. Die Planung zweier Sanierungsprojekte im zweiten Halbjahr setzt erste Schwerpunkte in diesem Bereich. Zukünftig werden Sanierungen, Aufstockungen oder Arealentwicklungen sowie Umbauten einen wesentlichen Teil zur Wertsteigerung des Portfolios beitragen können.

Espace bestätigt die für das Geschäftsjahr 2019 gesteckten Ziele. Auf Stufe Ertrag und Gewinn ohne Berücksichtigung von Neubewertungen erwartet das Unternehmen wiederum ein höheres Ergebnis. Aufgrund der Fertigstellung mehrerer Liegenschaften im Bau sind im 2. Halbjahr 2019 weitere Neubewertungsgewinne zu erwarten. Espace bekennt sich zu einer attraktiven Ausschüttungspolitik.

Wir danken den Aktionären für das Vertrauen, den Mietern und Geschäftspartnern für die gute Zusammenarbeit und dem Espace-Team für den tatkräftigen Einsatz.