Die Espace Real Estate Holding AG (Espace) erzielte 2017 ein erfreuliches Jahresergebnis. Der Gewinn stieg um CHF 0.26 Mio. (2.2%) auf CHF 11.95 Mio. (Vorjahr CHF 11.69 Mio.). Ausschlaggebend dafür war der höhere Liegenschaftserfolg und der im günstigen Zinsumfeld tiefere Finanzaufwand.

Höherer Liegenschaftserfolg

Die Erlöse aus Vermietung erhöhten sich aufgrund der Neubauten um CHF 0.5 Mio. Wegen Liegenschaftsverkäufen im Vorjahr fielen jedoch Erträge von CHF 0.9 Mio. weg. In der Summe sank der Erlös aus Vermietung um CHF 0.4 Mio. Demgegenüber wirkte die strategische Stossrichtung zur Verjüngung und Modernisierung des Portfolios: Der Liegenschaftsaufwand sank deutlich um CHF 0.9 Mio. (–12.5%). Unter dem Strich stieg der Liegenschaftserfolg gegenüber dem Vorjahr um CHF 0.5 Mio. (+1.7%) auf CHF 25.8 Mio.

Strategiekonforme Portfolioveränderungen

Das Renditeportfolio erweiterte sich um die erste Etappe der 36 neuen Wohnungen «Les Amis» am Narzissenweg in Biel. 34 Wohnungen wurden bereits vermietet. Die zweite Etappe (36 Wohnungen) befindet sich derzeit im Bau. Die Sanierung von 154 Wohnungen am Amselweg/Drosselweg in Zuchwil wurde abgeschlossen. Alle Wohnungen wurden wieder vermietet. In der Jahresendbewertung der Liegenschaft wurden erstmals die vollständigen Investitionen und erhöhten Mietzinse berücksichtigt. Die Liegenschaft trug massgeblich zur Wertsteigerung des Portfolios bei.

In Lengnau und an der Zuchwilerstrasse 41/43 in Solothurn wurden Arrondierungskäufe getätigt. Durch den Kauf einer Stockwerkeigentumseinheit an der Zuchwilerstrasse kann die zunehmende Nachfrage von Dienstleistern im Gesundheitsbereich besser befriedigt werden.

Demgegenüber wurden drei Liegenschaften im Gesamtwert von CHF 13.8 Mio. verkauft. Es handelte sich um eine kommerziell genutzte Liegenschaft in Zofingen und um eine Wohnliegenschaft mit Gewerbeanteil in Langenthal. Beide Liegenschaften hatten beschränktes Potenzial. Im Weiteren trennte sich Espace von einer Baulandparzelle in der Stadt Grenchen. Dies vor dem Hintergrund, dass Espace in Grenchen noch über genügend Bauland an ertragreicheren Lagen verfügt.

«Investitionen in den Bestand werden zu einer valablen Alternative zu Neubauten.»

Insgesamt investierte Espace in Neubauten und Sanierungen CHF 28.4 Mio. Aufgrund der Akquisitionen und Investitionen und trotz des negativen Bewertungseffektes stieg der Marktwert der Immobilien um CHF 15.6 Mio. auf CHF 639.9 Mio. (+2.5%). Der Neubewertungseffekt lag im Berichtszeitraum bei CHF –1.3 Mio.  (Vorjahr CHF –0.8 Mio.).

Baubeginn von zwei Wohnüberbauungen

Espace setzt weiterhin auf einen nachhaltigen Mietwohnungsbau mit langfristigen Vermietungschancen. Begonnen wurde jeweils mit dem Bau der zweiten Etappe «Visavie» (58 Wohnungen) in Biel und «Volaare» (83 Wohnungen) in Zuchwil. Beide Projekte ergänzen mit ihrem Wohnungsmix das bestehende Angebot am Markt. Der Kunde hat die Wahlmöglichkeit zwischen verschiedenen Wohnungstypen zu attraktiven Preisen. Es soll ein lebendiger Wohnort entstehen, auch im Sinne einer nachhaltigen Rendite. Die sich ebenfalls in Realisierung befindende Überbauung «Espace Birse» (53 Wohnungen) in Valbirse erschliesst mit dieser Strategie ein neues Marktsegment. Neben konventionellen Wohnungen werden auch Kleinwohnungen mit Services angeboten.

Vom Gesamtertrag betrug der Wohnanteil 34.9%. Er wurde in den letzten Jahren stetig erhöht. Espace will diese Strategie fortsetzen.

Das Schwergewicht liegt weiterhin auf Wohnbauprojekten, jedoch werden auch Chancen bei kommerziellen Liegenschaften gezielt ergriffen. Zum Beispiel im Gewerbeareal an der Nordstrasse in Luterbach. Das Gebiet befindet sich in einem Entwicklungsschwerpunkt von überregionaler Bedeutung. Die Neuansiedelung des Biotech-Konzerns Biogen in unmittelbarer Nachbarschaft führte dazu, dass neue Mieter für Espace gewonnen werden konnten. Espace will diesen Standort zu einem «Campus» weiterentwickeln, um vom dynamischen Umfeld zu profitieren. Aus diesem Grund wurde Anfang 2018 auch der Bau des neuen Firmenhauptsitzes mit Forschungs- und Entwicklungsabteilung der Firma Schaffner mit einer Investitionssumme von CHF 17.0 Mio. ausgelöst.

Sinkende Leerstände

Der Leerstand der Renditeliegenschaften sank leicht auf 9.9% (Vorjahr 10.1%). Dieser auf den ersten Blick hohe Leerstand ist begründet durch die Darstellung. Die Prozentzahl beinhaltet auch Leerstände derjenigen Liegenschaften, bei denen eine Sanierung oder ein Verkauf beabsichtigt ist. Die geringe Reduktion des Leerstands gegenüber dem Vorjahr ist darauf zurückzuführen, dass einzelne ausgelaufene Mietverträge kommerzieller Flächen teilweise erst ab Mitte 2018 erneuert werden konnten.

Starkes Eigenkapital

Das Eigenkapital betrug Ende 2017 CHF 298.1 Mio. beziehungsweise CHF 154.40 pro Aktie. Die Eigenkapitalquote beträgt komfortable 44.8%.

Espace ist solide finanziert und ist in der Lage, das Portfolio weiterzuentwickeln und die Herausforderungen im Immobilienmarkt anzunehmen. Das attraktive Zinsniveau erlaubte, neue langfristige Finanzierungen zu günstigen Konditionen abzuschliessen. Der Finanzaufwand reduzierte sich um CHF 0.7 Mio. (–7.5%). Die mittlere Verzinsung betrug 2.17% bei einer mittleren Fälligkeit von 4 Jahren und 3 Monaten.

Attraktive Kapitaleinlagereserven

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 17. Mai 2018 die Ausschüttung einer erhöhten Dividende aus den Kapitaleinlagereserven von CHF 4.75 pro Aktie. Damit kann das Dividenenbetreffnis voraussichtlich während mehr als 10 Jahren verrechnungssteuerfrei und für Privatpersonen mit Wohnsitz in der Schweiz einkommenssteuerfrei ausgeschüttet werden.

Performance der Espace-Aktie

Die Aktien von Espace legten im Berichtsjahr um 1.36% zu und schlossen zum Jahresende bei CHF 149.00. Zusammen mit der Ausschüttung von CHF 4.50 betrug die Gesamtperformance 4.42%. Während den Sommermonaten 2017 wurde ein markanter Kursausschlag nach oben verzeichnet. Die Espace-Aktie notierte während Juli und August über CHF 160.00.

Ausblick

Die schweizerische Wirtschaft profitierte von der Erholung der Weltwirtschaft und der Abwertung des Frankens. Die intakten Auftragsbestände der Betriebe im verarbeitenden Sektor und die gesteigerte Investitionsbereitschaft stimmen zuversichtlich. So werden Investitionen in Betriebsliegenschaften vorangetrieben oder vermehrt Stellen geschaffen. Die Nachfrage nach industriellen und gewerblichen Mietflächen wurde leicht belebt, verharrt aber weiterhin auf tiefem Niveau. Am Arbeitsmarkt setzt sich die graduelle Erholung ebenfalls fort. Die Wohnbevölkerung wird leicht ansteigen, allerdings deutlich unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre.

Aufgrund des anhaltend starken Anlagedrucks der Investoren wurde viel gebaut. Die Endnachfrage auf der Mieterseite konnte aber nicht überall mit den neu auf den Markt kommenden Flächen Schritt halten. Als Folge davon sanken die Mietpreise. Problematisch ist dabei, dass die steigenden Preise der Renditeliegenschaften im Kontrast zum Rückgang der Endnachfrage stehen. Entsprechend vergrössert sich das Risiko von Preiskorrekturen. Das Umfeld für Immobilienanlagen wird schwieriger.

Espace begegnet dieser Entwicklung mit verschiedenen Massnahmen. Zum einen werden die Investitionsentscheide weiterhin selektiv erfolgen, zum anderen soll die Nähe zum Kunden und zum Markt intensiviert werden. Verstärkte Vermietungsanstrengungen unter Anwendung von innovativen Konzepten und Instrumenten werden nötig sein, damit weiterhin erfolgreich vermietet werden kann und die Leerstände im Portfolio weiter sinken. Die Bewirtschaftung der bestehenden Renditeliegenschaften, sowohl auf der Ertrags- wie auch auf der Kostenseite, wird eine zentrale Rolle spielen. Investitionen in den Bestand werden zu einer valablen Alternative zu Neubauten. Die Sanierung der Liegenschaften Amselweg/Drosselweg in Zuchwil ist diesbezüglich ein erfolgreiches Referenzobjekt.

Angesichts dieser Weichenstellung sind der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung überzeugt, dass Espace gut für die Zukunft gewappnet ist. Sie danken den Aktionären für das Vertrauen, den Geschäftspartnern und den Mietern für die gute Zusammenarbeit sowie dem Espace-Team für den tatkräftigen Einsatz.