«Gute Durchmischung ist für langfristigen Erfolg wichtig»

NZZ Domizil: Welches war das erste Immobilienobjekt, mit dem Sie zu tun hatten?

Lars Egger: Das war vor etwa 18 Jahren, als ich für einen Entwickler den Verkauf einer Renditeliegenschaft an einen Investor begleiten durfte. Ich habe mir gemerkt, wie das läuft, und nutze diese Kenntnis noch heute.

Heute leiten Sie eine mittelgrosse Immobiliengesellschaft mit Schwerpunkt im Schweizer Mittelland. Weshalb ist die Region interessant, was an ihr ist riskant?

Die Region bietet zahlreiche Vorteile: ihre Nähe zu den Zentren, gute Erschliessung und Infrastruktur und ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Dass sie Potenzial bietet, haben inzwischen auch andere und grössere Immobiliengesellschaften gemerkt. Wir kennen die Lagen dank unserer Nähe zu diesem Markt besonders gut. Beim Standort entscheiden oft wenige hundert Meter darüber, ob eine Liegenschaft am Markt erfolgreich ist oder nicht.

Mit Bauprojekten an sogenannten B- und C-Lagen steigt auch für Espace das Leerstandsrisiko. Wie halten Sie die Quote tief?

Wichtigstes Mittel gegen den Leerstand ist für mich: genau schauen, wer zur Zielgruppe gehört, welche Bedürfnisse diese hat und was nachgefragt wird. Wichtige Kriterien sind der ÖV-Anschluss und ein gutes Verhältnis zwischen Mietpreis und Gebotenem. Wir versuchen für jedes Objekt, speziell im Gewerbebereich, eine gute Geschichte zu erzählen: Was macht diese Liegenschaft speziell? Mein Ziel ist, die Leerstandsquote von derzeit 7,3% auf das branchenübliche Niveau um 4% zu senken.

In Zuchwil realisiert Espace derzeit eine Vorzeigesiedlung. Was ist daran speziell?

Beim Projekt Volare in Zuchwil haben wir erstmals konsequent auf Diversifikation gesetzt. Im Wohnungsmix der Siedlung ist alles vertreten, von Kleinwohnungen für Alleinstehende, auch mit geringem Budget, über Familienwohnungen mit entsprechendem Grundriss bis hin zu Attikawohnungen für Doppelverdiener. Dazu kommen Gemeinschaftsräume für alle. Eine gute Durchmischung der Bewohnerschaft ist für den langfristigen Erfolg wichtig. Neben der Siedlung befinden sich die Aare und ein Sportzentrum, eine Art verlängertes Wohnzimmer, das alle nutzen können und das mit dem eigenen Hausschlüssel zugänglich sein wird. Speziell ist auch das Energiekonzept. Wir haben dort eine Eigenverbrauchsgemeinschaft für den in der Anlage produzierten Solarstrom gebildet und geben diesen zu günstigen Konditionen an die Mieter ab.

Im benachbarten Luterbach entwickeln Sie das frühere Schaffner-Areal. Was macht diesen Standort besonders attraktiv?

Das Areal gilt als ein Entwicklungsschwerpunkt im Kanton Solothurn. Der von uns entwickelte Teil grenzt an die biopharmazeutische Produktionsanlage der Firma Biogen mit 600 Arbeitsplätzen an, die Ende Jahr in Betrieb gehen wird. Das Umfeld ist sehr dynamisch, es ist für uns und auch für andere Unternehmen ein spannender «place to be».

In der Firma vollzieht sich ein Generationenwechsel, nach der Geschäftsleitung nun auch im Verwaltungsrat. Was ist anders am Blickwinkel der Jüngeren auf die Entscheide?

Auf die wertvolle Erfahrung der älteren Generation greifen wir weiterhin gerne zurück. Die Jüngeren bringen ihre eigene Lebenswelt mit ein, die vielleicht etwas näher bei derjenigen unserer Mieter liegt, die Berufstätigkeit etwa oder Kinder im Haushalt. Sie sind zudem offener für Innovationen und die Digitalisierung, etwa in Bezug auf die Vermarktung.

Espace-Aktien werden nicht an der Börse, dafür ausserbörslich und rege gehandelt. Wann würde eine Kotierung an der SIX Sinn ergeben?

Bezüglich Rechnungslegung, Transparenz und Corporate Governance wäre Espace eigentlich bereit. Es besteht aber derzeit kein Bedarf. Wir prüfen die Option aber laufend. Ein allfälliger Börsengang muss aber Mehrwert für die Aktionäre schaffen.

Die Banken sind bei der Kreditvergabe vorsichtiger geworden. Spüren Sie dies und wenn ja wie?

Bei einigen Renditeliegenschaften an peripheren Lagen schauen die Banken heute genauer hin. Wir merken das bei den Verhandlungen über Belehnungshöhe, Amortisation und Zins. Für Objekte an guten Lagen erhalten wir aber nach wie vor sehr gute Konditionen.

Was macht Ihrer Meinung nach eine gute Wohnliegenschaft aus?

Wie schon erwähnt ist eine gute Durchmischung innerhalb des Hauses wichtig, ebenso gemeinschaftlich nutzbare Flächen und gute Aussenräume. Es muss mehr bieten als nur Quadratmeter, Länge mal Breite und fertig. Dazu gehört auch eine Flexibilität in Bezug auf die Wohnbedürfnisse, dass man innerhalb der Siedlung umziehen kann, wenn sich die Lebensverhältnisse ändern, oder ein Gästezimmer temporär dazumieten kann.

Unsere Gesellschaft wird älter und mobiler: Wie verändern sich die Wohnbedürfnisse?

Viele suchen Geborgenheit in einem lebendigen Quartier mit dörflichem Charakter. Die gute Anbindung an den öV und eine Versorgung im nahen Umfeld, zum Beispiel mit einem Tante-Emma-Laden, tragen zum Wohlbefinden bei, besonders für die ältere Generation, aber auch für Familien.

In der Schweiz zu bauen, gilt als teuer. Wie lässt sich preisgünstiger Wohnraum schaffen?

Weniger ist manchmal mehr. Kleinere Einheiten zu planen, bringt viel. Mit guten Gemeinschaftseinrichtungen lassen sich private Flächen ergänzen. Statt des Waschturms in der Wohnung tut es auch eine gut organisierte Waschküche im Keller. Und bei einer Familienwohnung kann durchaus auch über eine grosse statt zwei Nasszellen nachgedacht werden.

Womit befassen Sie sich, wenn es nicht um Immobilien geht?

Ich beobachte gerne Menschen, im Freundeskreis oder in der Familie, und versuche dabei, ihre Bedürfnisse zu ergründen. Daraus ziehe ich dann Schlüsse, auch für meine Arbeit.

 

>>Hier können Sie das Interview von David Strohm aus der NZZ Domizil vom 27. April 2019 in der Online-Version lesen.

 

Lars Egger (44) ist Vorsitzender der Geschäftsleitung der Immobiliengesellschaft Espace Real Estate. Das Unternehmen mit Sitz in Biel und Büros in Solothurn investiert in Immobilien in den Kantonen Bern, Solothurn, Aargau, Luzern und Schaffhausen, vorwiegend in Renditeliegenschaften und neue Wohnliegenschaften auf eigenen Baulandreserven sowie in Sanierungsprojekte im Bestand. Der Marktwert des Immobilienportfolios lag Ende 2018 bei 671,8 Mio. Fr. Die Espace-Aktien sind an den Handelsplattformen der Berner und der Zürcher Kantonalbank gelistet und gehören zu den ausserbörslich meistgehandelten Titeln. Egger ist seit 2015 für die Gesellschaft tätig. Der ausgebildete Architekt trug zunächst die Verantwortung für den Bereich Entwicklungs- und Bauprojekte, seit Anfang 2018 ist er CEO. (dst.)